2009年05月13日17:24

　　John O’connor：

　　女士们、先生们大家下午好，非常感谢上海论坛，我是第一次来上海、第一次来中国，我非常高兴来到这里。

　　先简单介绍一下爱尔兰的房屋自有情况，我会分析各种各样的办法，我并不是一个经济学家，我是一个工程师。这是在欧洲的西北部，这是在英国旁边，实际上离中国特别远，实际上我们有很多相似性，说到经济的发展，在过去十年经济的发展，有很多的相似性。

　　我们可以看到这是爱尔兰的首都，最右边可以看到这是我们的乡村。我会讲到如何提供住房，还会介绍一下我们的经验和结论，看看爱尔兰对中国有什么建议。在爱尔兰的房屋，实际上是乡村里房屋和城市的公寓，我们必须要通过住房来满足大家的需求，实际上住宅的目标是为人们提供一个住所。为人们提供这样一个居住空间，你不给大家留出一些就业的空间或者零售的空间，住宅就没有意义了。我们的观点就是建住宅的时候要考虑一个社区。

　　说到爱尔兰房屋自有率78%，政府的重点一直放在房屋自有率上面。我们有很多措施放放在房屋自由率上面，在最近几年政府也用了一些特殊的方法，用折扣的方法比较低的价格，向市场提供房屋。说到住宅系统，我们要回到基本问题了，我觉得基本面是非常重要的，尤其是我们看现在的金融危机，基本的东西是最主要的。

　　我们需要一个有效的市场来提供长期的资本、资金。我们这里不光是对开发商来说提供资本的支持，还对购买人提供一些资本的支持，让他们买得起房子，需要广泛的参与和支持，这样才能提高国家房屋自有率，我们还有出租房，我们还有一些方法老百姓买得起房子，我们有一些优惠的政策，用一些政府的资源让那些收入不高的人能买得起房子，让下层的人也能买得基房子。

　　这四个要素是依次而来的，这是非常简单的一张图。看到这里要是讲这个主题的话，可以写一本书，横轴是收入，纵轴就是住宅成本，购买或者是租赁的成本。这个图对于任何地区、任何国家都适用的，我们收入的成本，在所有的国家都是适用的，一般高收入的人买高档的房子，中间收入的人可以买中间的，这就是说的买得起那部分人，还有在下面低收入的人和没工作的人，他们也是需要政府来提供支援，来帮助他们获得住房。在中间我们可以看到，这部分就是我们所说的中档市场，就是买得起的这部分人。这里需要不同程度的干预来支持公众买不同的房屋，我们需要政府不同的支持。

　　我们可以把收入分成不同的级别，把不同的国家分成不同的收入层，然后考察他们对住房的需求。我们是用这种方法来分住宅的市场。说到买得起，我这里把重点放在买得起这样的房子。买得起第一个原则，他们只能用自己收入一部分的比例来买房子，35%的净收入是用在房子上面，不应该再超过35%了，如果你有40%的收入花在住房上，就需要小心了，我们买得起也是分成几个级别的，从20%-40%的折扣，在市场成本20%或者40%程度上来提供住房。要是低于20%的话，我们就不应该再提供津贴了，不然的话会让住房出现通货膨胀，必须要小心。我们买得起计划应该是上下可以浮动的，要看不同的收入水平，要把买得起计划上下浮动，这就是我们经济系统要根据不同收入的。

　　说到津贴，我有一本书是专门讲不同津贴用处，我们今天就不详细讲了。

　　买得起房子一定要成本的，政府要提供资金来支持买得起的房子。资金也来自其他的方面，不光是钱的来源，比如说我的经济可以是土地，也可以是政府的支持，政府要是要土地，这也是有一个非常有用的方法，来支柱大家买得起房子。还有计划干预方法，开发商他们在一定比例的房子，是低成本的房子，比如说20%的房子是低成本的房子，在英国也是有各种各样的方法来确保。开发商开发房子里面有一部分房是低收入、低成本的房子。上一次开会的时候也讲到了政府干预的方法，我们可以提供政府的保证或者税收的优惠，来确保我们有足够的资金来给公众买房子。从政府的角度讲，他们的成本是多少，从买方的角度来看，他们的成本是多少，这里要有很好的平衡。从政府的角度看，我们想知道最初的成本是多少，最开始的时候应该提供多少资金，还有一个政府长期的经营成本是多少，从买方的成本来看，我们要看在一开始的时候，可买性，就是买得起程度是多少，长期的成本是多少，一会给大家举个例子。

　　原来的时候，房子是买得起，但是长期来看，有的时候成本又比较高了，买房的人买不起了。我们也是在1980年的时候，爱尔兰有比较低的利率，1991年的时候是分享的拥有制度，1999年是买得起住房计划。现在我们又回到了，我们可以看到房的价格已经下降了，我们现在又回到了抵押贷款的阶段。以后，我对未来的预测对中国是不是有积极的意义。

　　总的来说，我们现在已经精简了政府的抵押计划，我们这种抵押贷款有了这样一个抵押贷款的产品，抵押贷款的产品也是分为各种级别的。我们可以看到这是抵押贷款的选择，我们这里有评估的就是政府的成本和消费者的净成本。这是开发市场上面一个净成本。另外我们可以看到，这里有几个不同的计划，在英国有几个类似的计划，政府的成本是非常少的，但是长期购买人的成本非常高，因为结构的问题，我们在推出计划的时候必须要小心，尽量不要让长期的成本太高。还有政府抵押的贷款，政府的成本比较低，消费者成本基本上跟市场成本是接近的。右边是英国的，我们可以看到，这也是政府最初和长期的成本，长期的政府成本比较低一点。

　　说到经验教训和结论。对我们中国来说，有什么建议呢?爱尔兰我们有这样一个住房泡沫，现在这个泡沫影响到整个经济，现在爱尔兰在过去几年从悬崖上跌落下来了，我们一定要监控我们的住房价格，我们一定要监控住宅价格和建筑成本的比例，这是非常重要的。我们的建筑成本是价格的主要因素，建设成本差不多是住宅价格的80%，要是这样比例的话，长期是有问题的。还有就是收入和住宅价格的比例，在爱尔兰收入和住宅价格之间的差距应该是四、五倍，我们必须严格监控住房价格和收入比例。一旦住房成本超过了收入35%的话，就要小心了。

　　说到资金的支持是有多种多样的，还有计划的干预措施也是非常有效的。去年那位发言人也是讲到了，在很多国家，他们都非常重视计划的干预的措施，有的时候这样会比较容易的。用一些计划的手段提供低成本的住房。

　　最重要的是平衡，从政府的角度来看，以及从消费者角度来看，平衡他们的成本，平衡他们长期的成本。

　　我刚才很简单的介绍了一下我们常用的工具和手段，如果你想更详细的了解这些要点的话，我这里有非常多的信息可以提供给你们。我们在过去三年也是做了很多研究，如果你们感兴趣的话，可以来找我，可以给我发E-mail，可以找我索取信息，谢谢大家!。(编辑：vivian)

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